【オーナー様向け】民法改正で賃貸経営はどう変わる？①
2020年4月1日に施工予定の民法大改正まで半年を切りました。
およそ200項目にも及ぶ改正点の中には
賃貸借契約に関わるものも多く、
マンションをお持ちのオーナー様にとっても他人事ではありません。
弊社のコラムではこれから全３回にわたり、
賃貸オーナーの皆様が特に注意すべきポイントをご説明します。
ポイントは３つ
① 連帯保証人の保護に関するルールの義務化
② 敷金および原状回復のルールの明確化
③ 建物の修繕に関するルールの創設
①連帯保証人の保護に関するルールの義務化
賃借人の連帯保証人が責任を負う限度額の記載が必須になります。
これまでは責任の範囲が賃借人と同等とされ、
極度額（保証人が責任を負う最大額）は設けられていませんでした。
今後は「家賃24カ月分まで」「200万円まで」といった極度額を設定し、
保証契約を書面などで残さなければ保証契約は無効となります。
また、保証人のために必要な情報を提供することが新たに義務付けられました。
賃貸人（または管理を委託された業者）は、
保証人から請求があった場合には
賃借人の賃料について滞納の有無やその額の
情報を提供することが必須になります。
改正により、今後実際の負担額を明記されるようになれば、
保証人になることを拒否するというケースが多くなるでしょう。
そうなれば、連帯保証人の代わりに保証会社の重要性が高くなります。
実際、賃貸市場でのニーズも「連帯保証人無しでの契約」というものが増えてきております。
弊社では、保証が手厚い家賃保証会社数社と提携しております。
現在自主管理で保証会社を付けておらず
お困りのオーナー様もお気軽にご相談ください。
【ご入居者様向け】賃貸マンションにおける台風への備え
10月に入り、やっと夏の終わりを感じる気温にはなって参りましたが
大型の台風19号が今週末にかけて日本へ近づいてくると予想されています。
千葉県を中心に広い範囲で長時間の停電をもたらした
先月の15号と同等レベルの被害が出るおそれもあると言われており、
出来る限りの対策が必要になります。
今回は賃貸マンションで必要な台風対策を紹介します。
※実際の影響は台風の進路によって変わりますので、
最新の気象情報をこまめに確認して備えてください。
台風対策まとめ
①ベランダ
②窓
③その他
①ベランダ
・物を室内へ
植木鉢・物干し竿・その他のベランダに置いているものは
出来る限り全てお部屋の中へ入れましょう。
ベランダに置いてあるものが強風であおられると吹き飛んで窓ガラスを破損させたり、
付近に飛んで行ってしまう可能性があり大変危険です。
なお、室内の床を傷つけないよう、物をいれる際はシート等を敷いてください。
・排水口の掃除
落ち葉などが排水口をふさいでいると、集中豪雨でベランダに水が溜まってしまい、
最悪の場合は部屋内へ浸水してくることも。
排水口のゴミを取り除いておきましょう。
②窓
・ガラスの補強
養生テープ等の剥がれやすい（跡がつかない）テープを使い、窓を補強しましょう。
窓の内側にＸに貼り縁を囲うと、外から物が飛んできてガラスが割れても、飛散しにくくなります。
・カーテンを閉める
これは簡単にできる方法ですので、台風が来る日にはぜひ実践しておきましょう。
万が一窓ガラスが割れてしまっても、室内へガラスの破片が散らばる前にカーテンが守ってくれます。
③その他
停電・断水に備えて下記のものを用意しておきましょう。
・充電されたモバイルバッテリー
・懐中電灯
・食料品
・浴槽に水を貯めておく
その他、防災情報を確認し、必要なものを準備してください。
参考：気象庁「自分で行う災害への備え」
https://www.jma.go.jp/jma/kishou/know/ame_chuui/ame_chuui_p10.html
万が一、台風の影響で破損等があった場合は
保険対応の際に必要となりますので複数枚写真を撮り、
建物共有部は建物管理会社へ、部屋内は弊社までご連絡ください。
ニュースの気象情報を確認し、台風が近づいている際は
不要不急の外出は控え、部屋の窓から離れた場所で過ごすようにしてください。
新規管理物件のご紹介（大阪）
このたび当社が賃貸管理業務を引き継ぎしました物件をご紹介いたします。
- ●住所
大阪府大阪市中央区安堂寺町
- ●最寄駅
大阪メトロ谷町線「谷町六丁目」駅徒歩２分
大阪メトロ長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅徒歩２分
- ●築年月
2000年6月
- ●構造
鉄筋コンクリート
東梅田へも心斎橋へも地下鉄１本でアクセスできる交通利便抜群の物件です。
大阪中心部とは言えど、周囲に公園も複数あり治安も良いとの口コミ多数！
上町台地の上にあるので水害にも強いと言われています。
現在空室の扱いはございませんが、お気軽にお問い合わせください。
当社では大阪はもちろん、神戸・京都の物件も管理受託しております。
ご所有物件の賃貸管理の委託をご検討中のオーナー様はぜひ一度お問い合わせください。
【賃貸募集】堺筋本町徒歩４分の人気１K☆
このたび当社で募集してます賃貸物件を紹介します。
堺筋本町駅 徒歩４分と市内の中心部で通勤にも便利な
人気物件に空きがでました♪
徒歩５分圏内にコンビニ３軒・スーパー４軒と生活もしやすいです。
今なら敷金礼金０円です！
- ●賃料
6.9万円
共益費6,000円 敷金・礼金ナシ 2年更新、更新料ナシ
- ●間取／１Ｋ（洋室約7.2帖）
- ●住所
大阪市中央区本町橋
- ●最寄駅
大阪メトロ堺筋線「堺筋本町」駅徒歩４分
大阪メトロ中央線「堺筋本町」駅徒歩４分
大阪メトロ谷町線「谷町４丁目」駅徒歩８分
- ●築年月／2009年7月
- ●建物／鉄筋コンクリート造 12階建て6階
- ●専有面積／27,67㎡ 西向き
- ●住戸設備／エアコン1基・洗面所（独立洗面台）・温水洗浄便座・ガスコンロ２口・シューズボックス・クローゼット
- ●建物設備／オートロック・宅配ボックス
- ●その他／
民泊不可・保証会社必須
気になる方はお気軽にお問い合わせください☆
【オーナー様向け】外国人入居者の受け入れのメリット・デメリットとは？
前回のオーナー様向けコラムでは、入居付けを早める方法のひとつとして
「ペット可募集」をご紹介しました。
今回は他の空室対策として挙げられる
「外国人入居者の受け入れ」のメリット・デメリットをご説明します。
◆外国人入居者はトラブルばかり！？
よく外国人入居者の悪い点として挙げられるのが、マナーや言葉の問題。
「ゴミの出し方や、夜間の騒音があって注意したいが、日本語が不自由で意思の疎通がうまくいかない・・。」
「語学学校に通う留学生を入居させたら、すぐに帰国してしまった・・・。」
ネットで検索するとこういった事例がすぐに出てきて、
敬遠する大家さんも多いかと思われます。
しかし、このようなトラブルを予防出来れば、多くのメリットがあります。
◆在留外国人は年々増加！
2020東京オリンピック・2025大阪万博に向けて
訪日旅行が大人気とのニュースもよく見かけますが、
大阪府の発表によると府内の在留外国人は平成26年以降増加しており、
賃貸ニーズが高まっていると考えられます。
（参考：大阪府HP「数字でみる大阪府の国際化」
http://www.pref.osaka.lg.jp/kanko/kokusai-data30/index.html）
ニーズはあるのに、受け入れ体制がある物件が少ないため、
下記のようなメリットが外国人入居者にはあるといえます。
◎空室対策に効果的
◎一度住んでもらえると長い（他へ引っ越そうとしにくい）
◎新築や設備へのこだわりが少ない
「日常会話レベルの日本語が話せること」や「日本で働いていること」など
条件を設けて募集を行えば、トラブルを避けつつメリットを享受できることも・・！
ご所有物件に合わせて個別の相談も可能ですのでお気軽にご連絡ください。
当社では大阪・神戸・京都にて賃貸管理を行っています。
ご所有物件の管理のことでお困りごとがございましたら、
是非お問い合わせください。精一杯ご協力いたします！
【ご入居者様向け】消費税率引き上げに伴う賃料支払額の変更について
消費税率引き上げに伴う賃料等の支払い金額について、下記のとおりご案内いたします。
【賃料・共益費等】
・居住用：変更ございません。
・事業用（事務所、店舗、倉庫、駐車場）：
税率8％から10％へ引き上げとなります。
（※対象のご契約者様には既に通知しております。）
【口座振替手数料等】
各引落機関により税率が引き上げになる場合がございます。
ご利用の家賃保証会社のHPをご覧いただくか、直接お問い合わせください。
【適用月】
令和元年10月分賃料より
※9月末にお支払いいただく場合でも、税率10％の適用になります。
以上、何卒理解を賜ります様よろしくお願い申し上げます。
明成不動産管理 株式会社
リフォーム事例のご紹介
当社にてリフォームを行いました物件をご紹介いたします。
●物件所在
大阪市中央区北久宝寺町
●最寄駅
大阪メトロ堺筋線「堺筋本町」駅徒歩４分
大阪メトロ御堂筋線「本町」駅徒歩６分
●築年月
1985年（築３４年）
●構造
鉄筋コンクリート
●リフォーム内容
・洋室 カーペット→クッションフロア張替
・洋室 クロス張替 一部アクセントクロス
・洋室 新規シーリングライト取付２台
・洋室 新規エアコン取付
・廊下 クッションフロア張替
カーペットだった床全面をフローリングにし、
クロスも新しいものに張り替えました。
<Before>
↓
<After>
お部屋の印象がガラっと変わり、明るくなりました♪
カーペットは多少の防音性はありますが、
ハウスダストが溜まりやすく、掃除もしにくいというデメリットがあります。
今人気のクッションフロアにすることで、
防音性はそのままに掃除も簡単に行えます。
築３０年以上の物件ですが、プチ・リノベーションを行うことにより
資産価値の向上や、内見時の印象UPにも繋がり、次の入居が決まりやすくなります。
実際、このお部屋は退去から１ヶ月半でリフォームご提案→見積→工事完了まで行い、
そこから２週間後に新規契約が相場賃料の2,000円ＵＰで開始となりました。
自主管理で空室にお困りのオーナー様や、
リフォームを考えているオーナー様はお気軽に当社までご相談ください。
丁寧・迅速をモットーに物件の価値向上のお手伝いをさせていただきます。
当社では大阪はもちろん、神戸・京都の物件も管理受託しております。
ご所有物件の賃貸管理の委託をご検討中のオーナー様もぜひ一度お問い合わせください。
【ご入居者様向け】あんしんサポート２４のご紹介
今回は現在当社でご入居者様へご案内している
「あんしんサポート２４」のお得な内容についてご説明します。
あんしんサポート２４とは？
日常生活で起こり得る様々なトラブルに対する３６５日・２４時間対応サービスです。
例えば…
！カギを失くしてしまった・・・などのカギのサポート
！トイレ・風呂・キッチンの水が詰まってしまった・・・などの水廻りのサポート
！お子様がガラスを割ってしまった・・・などのガラスのサポート
！入居者の安否確認をしたい・・・などの不安解消のサポート
これらは通常10,000円～の料金が発生しますが
あんしんサポート２４にご加入いただくと基本料・出張料・夜間・技術料が無料！！
※会員様の故意過失によるトラブルで部材代、特殊作業が発生した場合は会員様のご負担とさせていただきます。
※60分を超える作業の場合は、10分毎に1,500円（税別）の延長料金が必要になります。
24時間365日ご連絡がとれますので、
当社が営業時間外などの状況でもお電話一本での対応が可能です。
そして、もしものときに…
盗難転居サポートサービス（最大10万円補償!!）
「空き巣被害にあって同じ部屋に住みたくない…」
そんな方へ、新居での再出発のための10万円をバックアップします。※諸条件有り
また、緊急対応が発生しない場合でも使える
お得なプレミア優待サービス
その一部をご紹介・・・
◎飲食料30％OFF
◎カラオケルーム料金30％OFF
◎映画料500円OFF
などなど、グルメ・美容・レジャー等、全国約8,500施設でが格安メンバー料金で使えます！
上手に使えば月々のあんしんサポート２４の費用も楽々元がとれます♪
詳細が気になる方はこちらから☆
現在既存入居者様への月額料がお得なキャンペーン実施中☆
気になる方はフォームからお気軽に資料請求ください♪
新規管理物件のご紹介（京都）
このたび当社が賃貸管理業務を引き継ぎしました物件をご紹介いたします。
●住所
京都市中京区六角通麩屋町東入八百屋町
●最寄駅
阪急電鉄京都線「河原町」駅徒歩８分
京阪電鉄本線「京阪三条」駅徒歩９分
地下鉄東西線「市役所前」駅徒歩６分
地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅徒歩１０分
●築年月
2002年6月
●構造
鉄筋コンクリート
阪急・京阪・地下鉄両線の４線徒歩圏内という交通利便抜群の物件です。
寺町通りなどのショッピングエリアも近く、
「京都の街を満喫したい！」という方に大人気。
現在空室の扱いはございませんが、お気軽にお問い合わせください。
当社では京阪神エリアの物件を管理受託しております。
ご所有物件の賃貸管理の委託をご検討中のオーナー様はぜひ一度お問い合わせください。