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お知らせ - 明成不動産管理株式会社-大阪の不動産賃貸管理

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【オーナー様向け】物件の囲い込みって?賃貸募集の落とし穴に注意!

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2022年01月15日(土)

 

 物件をお持ちのオーナー様にとって重要なことは、

「空室期間をどれだけ短く出来るか」かと思います。

 

今回は空室問題に大きく関わる、
賃貸募集時の意外な落とし穴「物件囲い込み」について紹介します。

 

20220117 kakoikomi

 

 

◆物件の囲い込みって?

 

仲介店舗を持つ不動産会社がオーナー様から
賃貸募集の依頼を受けた際に、
レインズ等の業者間サイトに物件情報を載せず
他の不動産会社に情報を流さない行為を囲い込みと呼びます。

 

自社で入居付けを行い、仲介手数料をとりたいために
他社の仲介が物件を紹介できないという状態にするのです。

 

 

◆なぜこれが落とし穴になるのか

 

いくら大手で店舗を沢山持っていたとしても、
全ての不動産会社の数に比べたら少ないものです。

 

例えば全国にFC店を含めて480店舗以上ある
大手仲介業者の三ノ宮駅付近の店舗数は2件
それに対して三ノ宮駅付近の全体の仲介店舗数47件も!
(※2022年1月時点のSUUMO掲載情報参照)

 

三ノ宮駅の物件を所有していても、
大手チェーン1社に募集依頼するだけでは
96%もの近隣仲介業者に
情報が行き渡らない可能性があるということです。

 

 

全てのチャンスを逃がさず、出来るだけ多くの仲介業者が
お客様に物件を紹介出来てこそ、早めに入居者を見つけることができます。

 

そこで囲い込みをされて、紹介できる仲介が少ないのでは、
入居者を決めるスピードがグンと落ちてしまいます。

 

 

◆囲い込みを避けるには?

 

店舗を持つ業者の全てが囲い込みを行うとは限りませんが、十分に気を付けたいのは事実。
店舗を持たず、自ら入居付けを行わない管理専門の会社であれば囲い込みの不安はありません。

 

 

当社は管理専門の会社ですので、レインズはもちろん、
大手のポータルサイトや、24時間内見予約・入居申込ができる業者間サイトに
全ての募集物件を掲載しています。

 

また、入居状況など物件情報に変更があった際の即時更新や、
何も変更が無くても週に1度は内容の確認をして更新を行い、
定期的に仲介業者に情報が行き渡るよう徹底しております。

 

さらに、WEBだけでなく担当者が実際に近隣の業者を訪問
物件の紹介と共に市場動向をヒアリングして募集施策を実行しています。

 

 

チャンスを逃さないためのこういった業務が、
空室期間を短くし、入居率を高く保つ秘訣になっています。

 

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現在空室でお困りのオーナー様
相談は無料ですので、
ぜひお気軽にお問合せください。

 

 

お電話でのご相談はこちら

(0120-920-235) 

 

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【オーナー様向け】4月から成人年齢が18歳に!不動産への影響は?

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2021年11月25日(木)

 

2022年4月1日から、成人年齢が18歳に引き下げられます。
18歳や19歳は、一人暮らしをはじめることが多いタイミング。
不動産オーナー様もこの法改正に無関心ではいられませんので、詳しくご紹介いたします。

 

20211125 18

 

ポイント①できること・できないこと


成人年齢が18歳に引き下げられても、20歳になるまでできないことはたくさんあります。

18歳からできること
・契約の締結 
-部屋を借りる
-携帯電話を買う
-クレジットカードをつくる
-ローンを組む など
・国家資格の取得
-公認会計士
-司法書士
-医師免許
-宅地建物取引士 など
・10年用パスポートの取得   など


20歳まではできないこと
・喫煙
・飲酒
・競馬などの公営ギャンブル
・大型・中型自動車運転免許の取得 など


また、国民年金の加入が義務づけられる年齢も20歳のままです。

 

ポイント②未成年と成年の違い


未成年者が契約をする場合は親など親権者の同意が必要です。
同意がない契約は原則として取り消すことが可能ですので、
未成年者が「部屋を借りたい!」となった場合、
不動産業者は必ず親権者同意書を求めます。


成年(成人)になると、契約時に親などの同意を必要としません。
本人の意思でさまざまな契約を一人で結べます。
ただし、成年が結んだ契約は自由に取り消すことができず、
契約から生じる責任も果たさなければなりません。

 

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18,19歳の賃貸借契約はほとんどが「はじめての一人暮らし」でしょう。

熟考せずに契約してしまい、
「実際住んでみたら狭かった」「家賃が高すぎた」となって
短期間で引っ越されたり、家賃の滞納が発生すれば
オーナー様の損失になってしまいます。

 

そんな事態を避けるために、不動産オーナー様にお勧めしたいことは2つです。


1.親御さんに連帯保証人になってもらう

2.保証の手厚い家賃保証会社への加入を必須にする


親御さんに連帯保証人になってもらえれば、
契約物件や家賃へのチェックが入るので、
相談した上で契約に至るでしょう。


また、家賃保証会社に加入していれば
滞納があってもオーナー様へは
毎月定日に家賃が振り込まれるので安心です。

 

 

しかし、家賃保証会社との提携は個人ではできないことがほとんどです。


現在自主管理で不動産管理会社に任せておらず、

お困りのオーナー様はお気軽にご相談ください。

 

【オーナー様向け】管理会社をまとめるメリット・デメリット

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2021年10月07日(木)

 

複数の物件をお持ちのオーナー様は、それぞれの物件で管理会社が異なり
あちらこちらから電話や書類がきて混乱された経験があるのではないでしょうか。


賃貸管理会社は原則、変更が可能ですので
ひとつの会社にまとめて管理をお願いすることもできます。


しかし、
「なんとなく手続きが大変そう・・・」
「今の管理会社に話しづらい」
と、家主様は不安に思われるかと思います。

 

今回は、賃貸管理会社をまとめるメリットやデメリット、
変更の手順について紹介します。

 

20210702 kanri

 


◆管理会社を統一するメリット・デメリット


まずメリットとしては
物件の家賃送金や空室状況がまとめてわかる
連絡窓口がひとつになるので負担が減る
管理料金面で安くなることがある
が挙げられます。

 

弊社では、オーナー様専用アプリを導入しておりますので
毎月の送金明細や募集状況はアプリひとつで全て確認でき、
確定申告に必要な年間収支データもすぐに出力できます。


また、家賃送金の際に振込手数料が差し引きされる場合は
管理会社を統一することでその負担が減ります。

ちなみに弊社は家賃振込手数料オーナー様負担0円です!!

 

一方でデメリットもあります。

 

管理会社を変更することで、入居者様に振込先変更等の負担がかかったり、
家賃保証会社の契約が切れてしまうことがあります。

また、手続きがしっかりと行われていないと、旧賃貸管理会社とトラブルになることも・・。

 

20211007 komaru

 

管理会社を変更する際は、手続きを円滑丁寧に行うことが重要となります。

 

 

弊社はさまざまな賃貸管理会社からの変更手続きの実績がありますので、
家賃保証会社を継続させる方法などのノウハウが蓄積されております。

 

また、法改正で必須になった管理契約の重要事項説明や契約書の交付も
全てオンラインで完結できるよう、システムを整備しています。


弊社に管理替えをする際は以下のような流れになります。

 

 

◆変更の手順


①お問い合わせ
お電話かフォームからお受けしております。 
弊社の管理委託契約内容のご説明と、
オーナー様の物件や現在の管理契約についてヒアリングをいたします。 
無理に契約させることは一切ございませんので、お気軽にお問合せください。

 

②重要事項説明
弊社の契約内容にご納得いただきましたら、重要事項説明を行います。

 

③現管理会社への連絡
今の管理契約を解除するために連絡を行います。
先方に規定の無い限りは弊社で全て対応いたします。 

 

④委託契約
管理委託契約の締結が完了次第、弊社から入居者様・保証会社へ変更の連絡を行います。


⑤送金開始
家賃の送金が開始されれば無事変更完了です。
送金明細は毎月アプリで確認することができます。


ややこしいように思えるかもしれませんが、
基本オーナー様にしていただくのは弊社とのやり取りのみですのでご安心ください。


移行期間は、現管理会社との契約に規定が無い限り、おおよそ1~3か月ほどで完了いたします。

 

 

管理会社を変更したいオーナー様はもちろん、
現在自主管理で管理会社に任せておらず
お困りのオーナー様もお気軽にご相談ください。

 

お電話でのご相談はこちら

(0120-920-235) 

 

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【オーナー様向け】注意すべき物件売却の営業電話とは?

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2021年09月09日(木)

 

投資用不動産を持つと、見知らぬ不動産業者から

「物件を売りませんか?」といったDMが届いたり、

営業電話がかかってくることがあります。


近年、都心部にある投資マンションは大きな人気を集めており

業者は売買仲介をして手数料を儲けるためや

高く売れる物件を安く仕入れるために

日々電話や訪問営業をしてオーナー様と媒介契約を結ぼうとします。


オーナー様が物件売却の意思があり

満足のいく取引が出来れば良いのですが、

中にはトラブルや不満の種を抱える業者も数多くいますので

どういったところに注意すべきかを紹介いたします。

 

 

20210909 akutoku

 

 

ケース①

「あなたが所有しているマンションを買いたい人がいる」と言ってくる営業マン

 

実はこれ、はやく契約を結びたいがための嘘の場合がほとんどです。

「すぐに売れるなら・・・」と専任媒介契約にサインしたものの、

購入希望者はキャンセルになったと知らされ、

あれよあれよと相場より安い価格で売却に至ってしまうこともあり得ます。


このような営業電話がきた際、

少しでも「売ってみようかな」と思ったオーナー様は

別の不動産業者に第三者の意見を聞いてみることをお勧めします。

 

 

ケース②

執拗かつ頻繁にかかってくる営業電話


全く売る意思が無いのにも関わらず、何度もかかってくる電話。

わざわざ時間をかけなくても、すでに売却物件は市場にたくさんあります。

ではなぜ電話してくるかというと、より安く買い叩き転売して利益を得るためです。


そのため、そもそも売る気のない人にアプローチして売却を促し、

買取業者に流すというケースが非常に多いです。


しつこい電話や訪問にお困りの際は、

まず「売却する気はない」とはっきりと意思表示をし、

それでも改善されない場合は国土交通省等の窓口に相談するといいでしょう。

 

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①・②のケースともに、当社管理物件のオーナー様であれば

ご相談可能ですので、お気軽にお問い合わせください。


当社は管理専門ですが、提携業者に売買仲介会社や買取会社もあり

迅速に連携がとれますので査定も無料で行うことができます。

 

先日も、オーナー様からご相談のお電話がありました。

お話を伺うと、ある金額で仲介業者を通して売却をご検討中とのことでした。

そこで、提携会社へ繋げたところ、その会社で買い取ることができ、

結果オーナー様は仲介手数料の数十万円分が浮きました。


売却はそのときの市場価格やご自身のローン残債等、

複合的に判断してタイミングを計る必要がありますので

上記のような件が全てではありませんが、

ご相談はいつでも可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

 

 

【オーナー様向け】賃貸管理業者の登録制度って?

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2021年07月02日(金)

 

今年の6月15日から、賃貸管理業務に関する新たな法律が施行されました。

 

近年、単身世帯や外国人居住者の増加を背景に

賃貸住宅の需要が高まる一方で、自ら管理をするオーナーは減少し、

管理業者に管理を任せるオーナーが増加しております。


しかし、宅地建物取引業にあるような認可制度はこれまで無く、

管理業者と、オーナーや入居者とのトラブルは社会問題にまで発展しました。


登録制度と業務の義務付けを法律化することにより、

質の高い管理業者を増やすとともに、

悪徳業者の線引きをオーナーと入居者がしやすい環境を整備するという狙いがあります。

 

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今回は「管理業務に関する規制」の主な内容を見ていきましょう。

 

◆登録制度

管理戸数が200戸以上ある業者は、2022年6月までに国土交通大臣の登録が必要になります。


もちろん、管理戸数200戸未満の業者でも登録は可能ですので、

管理を依頼する際は、登録業者かどうかもチェックポイントになります。

(※弊社は現在登録申請中ですので、認可が下り次第、HPにてご案内いたします。)

 

◆義務付けられる業務

①業務管理者の配置

事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置しなければなりません。


②管理受託契約締結前の重要事項の説明

具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明しなければなりません。


③財産の分別管理

預かり家賃等について、資本金等の自己の固有の財産等と口座を分けて管理しなければなりません。


④定期報告

業務の実施状況等について、オーナーに対して定期的に報告しなければなりません。

 

 

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賃貸住宅の管理業務の範囲は多岐にわたり、複雑化しています。

それに伴い、賃貸管理業務に高い専門性が求められる時代になっています。

 

ただ単に「管理手数料」が安いからといった目線ではなく、

安心して任せられる会社なのか見極める必要があります。

 

 

弊社では、従業員の半数以上が「賃貸不動産経営管理士」の資格を持ち、

重要事項説明や契約書締結も全てオンラインで完結

収支状況も専用アプリでいつでも確認することができます。

 

現在管理会社を探しているオーナー様、お気軽にご相談ください。

 

 

お問い合わせはこちら

 

 

【オーナー様向け】民法改正で賃貸経営はどう変わる?③

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2020年02月19日(水)

 

民法大改正が2020年4月1日にせまっています。

 

賃貸の繁忙期の真っただ中、

民法改正後(4月以降)の入居希望者も

現れてきているのではないでしょうか。

 

マンションオーナー様に影響があるポイントとして

前回は「敷金および原状回復のルールの明確化」について説明しました。

>該当記事

 

最終回である今回は「建物の修繕に関するルールの創設」を解説します。

 

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  • ●賃借人の修繕する権利が明文化
  •  
  • 今までは、「賃貸人が修繕義務を負う」という規律はありましたが、
  • 新民法では「賃借人が修繕してもよい」という権限が下記の条件で追加されました。

◆賃借人による修繕条件

・賃借人が賃貸人にその旨を通知し、

 または賃貸人がその旨を知ったにも関わらず

 相当の期間内に必要な修繕がされない場合

急迫の事情がある場合 

 

⇒賃借人が修繕してもよい、

そしてその費用は賃貸人に請求することができる

 

しかし、その故障などについて賃借人に責任があれば、

賃貸人に修繕義務はないことも明文化されました。

 

 

  • ●物件の一部滅失の場合の賃料減額
  •  
  • 賃借人の責任ではない事由で
  • 対象物件の一部が滅失などしたとき、
  • 今までの法律では「減額を請求できる」とされていた部分が
  • 改正民法では、使用不可の部分の割合に応じて
  • 賃料は「当然に減額される」とされました。

 

 

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こういった建物の修繕について、

従来よりもしっかりと明文化されますが

実務面では曖昧で不安な点も残ります。

 

「必要な修繕を通知した後の”相当な期間”とはどのくらい?」

「入居者による修繕が夜間対応で高額だった場合でも賃貸人の負担になる?」

「賃料減額の割合は?」

 

など、改正後の民法でも明確な基準はありません。

 

トラブルを防ぐには、契約書のなかで明文化することが大事になってきます。

 

自主管理でお困りのオーナーはぜひお気軽にご相談ください。

 

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【オーナー様向け】民法改正で賃貸経営はどう変わる?②

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2020年01月15日(水)

 

年が明け、いよいよ民法大改正が今春に控えています。

 

マンションオーナー様に影響があるポイントとして

前回は「連帯保証人の保護に関するルールの義務化」について説明しました。

>該当記事

 

今回は「敷金および原状回復のルールの明確化」について。

 

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  • ●敷金について

まず、敷金についてはこれまで

慣習的にやり取りされていたものが

今回の民法改正で初めて定義されました。

 

敷金は、賃料の滞納など借主の債務不履行があった際に、

その弁済に充てるためのものであることが明確化されました。

 

また、契約終了などによる明渡しの際には

敷金から債務不履行額を差し引いた額を

借主に返還しなければならないことも明文化されました。

 

  • ●原状回復について

これまで国交省発行のガイドラインによって

運用されてきた原状回復義務も明文化されました。

 

通常使用による損耗経年劣化などについては

借主に原状回復義務がないとするものです。

 

例えば、たたみの陽やけや経年劣化によるクロスの破れなど、

暮らしていれば当然起こってしまうことに対しては

原状回復費用は貸主の負担となるということです。

 

しかし、借主には善管注意義務が課せられており

それに違反して損害を発生させた場合はこの限りではありません。

 

例えば、通常の掃除を怠ったことによって

特別な清掃をしなければ除去できない

カビ等の汚損を生じさせた場合の原状回復費用は借主負担となります。

 

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これらの民法改正点は現行のものを明文化したものなので

実質的にはこれまでと何ら変わらないケースも多いです。

 

しかし、賃貸マンションにおいてトラブルの元となりやすい

敷金・現状回復については実例に基づいた知識・経験や

契約時の条文が重要になってきます。

 

現在自主管理でお困りのオーナー様もお気軽にご相談ください。

 

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【オーナー様向け】民法改正で賃貸経営はどう変わる?①

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2019年11月20日(水)

 

2020年4月1日に施工予定の民法大改正まで半年を切りました。

 

およそ200項目にも及ぶ改正点の中には

賃貸借契約に関わるものも多く、

マンションをお持ちのオーナー様にとっても他人事ではありません。

 

弊社のコラムではこれから全3回にわたり、

賃貸オーナーの皆様が特に注意すべきポイントをご説明します。

 

ポイントは3つ

① 連帯保証人の保護に関するルールの義務化

② 敷金および原状回復のルールの明確化

③ 建物の修繕に関するルールの創設

 

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①連帯保証人の保護に関するルールの義務化

 

賃借人の連帯保証人が責任を負う限度額の記載が必須になります。

これまでは責任の範囲が賃借人と同等とされ、

極度額(保証人が責任を負う最大額)は設けられていませんでした。

 

今後は「家賃24カ月分まで」「200万円まで」といった極度額を設定し、

保証契約を書面などで残さなければ保証契約は無効となります。

 

また、保証人のために必要な情報を提供することが新たに義務付けられました。

 

賃貸人(または管理を委託された業者)は、

保証人から請求があった場合には

賃借人の賃料について滞納の有無やその額の

情報を提供することが必須になります。

 

改正により、今後実際の負担額を明記されるようになれば、

保証人になることを拒否するというケースが多くなるでしょう。

 

そうなれば、連帯保証人の代わりに保証会社の重要性が高くなります

実際、賃貸市場でのニーズも「連帯保証人無しでの契約」というものが増えてきております。

 

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弊社では、保証が手厚い家賃保証会社数社と提携しております。

 

現在自主管理で保証会社を付けておらず

お困りのオーナー様もお気軽にご相談ください。

 

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【オーナー様向け】外国人入居者の受け入れのメリット・デメリットとは?

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2019年09月17日(火)

 

前回のオーナー様向けコラムでは、入居付けを早める方法のひとつとして
「ペット可募集」をご紹介しました。

 

今回は他の空室対策として挙げられる
「外国人入居者の受け入れ」のメリット・デメリットをご説明します。

 

◆外国人入居者はトラブルばかり!?

 

よく外国人入居者の悪い点として挙げられるのが、マナーや言葉の問題。

 

「ゴミの出し方や、夜間の騒音があって注意したいが、日本語が不自由で意思の疎通がうまくいかない・・。」
「語学学校に通う留学生を入居させたら、すぐに帰国してしまった・・・。」

 

ネットで検索するとこういった事例がすぐに出てきて、
敬遠する大家さんも多いかと思われます。

 

 

しかし、このようなトラブルを予防出来れば、多くのメリットがあります。

 

在留外国人は年々増加!

 

2020東京オリンピック・2025大阪万博に向けて
訪日旅行が大人気とのニュースもよく見かけますが、
大阪府の発表によると府内の在留外国人は平成26年以降増加しており、
賃貸ニーズが高まっていると考えられます。

(参考:大阪府HP「数字でみる大阪府の国際化」

http://www.pref.osaka.lg.jp/kanko/kokusai-data30/index.html)

 

ニーズはあるのに、受け入れ体制がある物件が少ないため、
下記のようなメリットが外国人入居者にはあるといえます。

 

◎空室対策に効果的
◎一度住んでもらえると長い(他へ引っ越そうとしにくい)
◎新築や設備へのこだわりが少ない

 

20190917 foreigner

 

「日常会話レベルの日本語が話せること」や「日本で働いていること」など
条件を設けて募集を行えば、トラブルを避けつつメリットを享受できることも・・!

 

ご所有物件に合わせて個別の相談も可能ですのでお気軽にご連絡ください。

 


当社では大阪・神戸・京都にて賃貸管理を行っています。
ご所有物件の管理のことでお困りごとがございましたら、
是非お問い合わせください。精一杯ご協力いたします!

 

お問い合わせはこちら

 

【オーナー様向け】入居付けを早くする方法とは?

カテゴリ: オーナー様向けコラム 作成日:2019年06月13日(木)

 

梅雨の季節に入り、賃貸市場では1月~4月の引越しシーズンが終わり、
物件を探す方が減ってくる時期になりました。

 

猛暑になると引越しをする人もグンと少なくなります。
「閑散期がくる前に空室を無くしたい!」というオーナー様がほとんどではないでしょうか。

 

当社ではリーシング(入居付け営業)専門のスタッフが、
様々な施策を考えて1日でも早く新規入居を決められるよう日々奮闘しております。

 

本日はそのなかのひとつ「ペット可募集」についてご説明します。

 

TOMS526524 TP V

 

当社ではオーナー様のご所有物件がペット飼育可能な場合、
「ペット可」で募集することをお勧めしております。

 

ペット可物件が多くはないため、
メリットとして以下のことが挙げられます。

 

・募集間口が広がる
・家賃が高めに設定できる
・一度入居すると比較的長く住んでもらえる傾向がある

 

賃料は相場の~2,000円UPでも決まることが多く、
賃料でなくとも、礼金を1ヶ月上乗せすることも可能です。
 


しかし、メリットがあればデメリットがあるのも事実・・・。

 

動物独特の臭いが部屋についたり、
修繕が難しい部屋の柱部分にキズがついたりする可能性があります。


修繕が可能な部分のペット(入居者)過失によるキズ・汚れは
借主負担で原状回復を行いますのでオーナー様はご安心ください。

 

170222 054 TP V

 

今回は簡単にペット可物件についてご説明しましたが、
ご所有物件に合わせて個別の相談も可能ですのでお気軽にご連絡ください。

 


当社では大阪・神戸・京都にて賃貸管理を行っています。
ご所有物件の管理のことでお困りごとがございましたら、
是非お問い合わせください。精一杯ご協力いたします!

 

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