【オーナー様向け】管理会社をまとめるメリット・デメリット
複数の物件をお持ちのオーナー様は、それぞれの物件で管理会社が異なり
あちらこちらから電話や書類がきて混乱された経験があるのではないでしょうか。
賃貸管理会社は原則、変更が可能ですので
ひとつの会社にまとめて管理をお願いすることもできます。
しかし、
「なんとなく手続きが大変そう・・・」
「今の管理会社に話しづらい」
と、家主様は不安に思われるかと思います。
今回は、賃貸管理会社をまとめるメリットやデメリット、
変更の手順について紹介します。
◆管理会社を統一するメリット・デメリット
まずメリットとしては
・物件の家賃送金や空室状況がまとめてわかる
・連絡窓口がひとつになるので負担が減る
・管理料金面で安くなることがある
が挙げられます。
弊社では、オーナー様専用アプリを導入しておりますので
毎月の送金明細や募集状況はアプリひとつで全て確認でき、
確定申告に必要な年間収支データもすぐに出力できます。
また、家賃送金の際に振込手数料が差し引きされる場合は
管理会社を統一することでその負担が減ります。
（ちなみに弊社は家賃振込手数料オーナー様負担0円です!!）
一方でデメリットもあります。
管理会社を変更することで、入居者様に振込先変更等の負担がかかったり、
家賃保証会社の契約が切れてしまうことがあります。
また、手続きがしっかりと行われていないと、旧賃貸管理会社とトラブルになることも・・。
管理会社を変更する際は、手続きを円滑丁寧に行うことが重要となります。
弊社はさまざまな賃貸管理会社からの変更手続きの実績がありますので、
家賃保証会社を継続させる方法などのノウハウが蓄積されております。
また、法改正で必須になった管理契約の重要事項説明や契約書の交付も
全てオンラインで完結できるよう、システムを整備しています。
弊社に管理替えをする際は以下のような流れになります。
◆変更の手順
①お問い合わせ
お電話かフォームからお受けしております。
弊社の管理委託契約内容のご説明と、
オーナー様の物件や現在の管理契約についてヒアリングをいたします。
無理に契約させることは一切ございませんので、お気軽にお問合せください。
②重要事項説明
弊社の契約内容にご納得いただきましたら、重要事項説明を行います。
③現管理会社への連絡
今の管理契約を解除するために連絡を行います。
先方に規定の無い限りは弊社で全て対応いたします。
④委託契約
管理委託契約の締結が完了次第、弊社から入居者様・保証会社へ変更の連絡を行います。
⑤送金開始
家賃の送金が開始されれば無事変更完了です。
送金明細は毎月アプリで確認することができます。
ややこしいように思えるかもしれませんが、
基本オーナー様にしていただくのは弊社とのやり取りのみですのでご安心ください。
移行期間は、現管理会社との契約に規定が無い限り、おおよそ１～３か月ほどで完了いたします。
管理会社を変更したいオーナー様はもちろん、
現在自主管理で管理会社に任せておらず
お困りのオーナー様もお気軽にご相談ください。
（0120-920-235）
【オーナー様向け】注意すべき物件売却の営業電話とは？
投資用不動産を持つと、見知らぬ不動産業者から
「物件を売りませんか？」といったＤＭが届いたり、
営業電話がかかってくることがあります。
近年、都心部にある投資マンションは大きな人気を集めており
業者は売買仲介をして手数料を儲けるためや
高く売れる物件を安く仕入れるために
日々電話や訪問営業をしてオーナー様と媒介契約を結ぼうとします。
オーナー様が物件売却の意思があり
満足のいく取引が出来れば良いのですが、
中にはトラブルや不満の種を抱える業者も数多くいますので
どういったところに注意すべきかを紹介いたします。
ケース①
「あなたが所有しているマンションを買いたい人がいる」と言ってくる営業マン
実はこれ、はやく契約を結びたいがための嘘の場合がほとんどです。
「すぐに売れるなら・・・」と専任媒介契約にサインしたものの、
購入希望者はキャンセルになったと知らされ、
あれよあれよと相場より安い価格で売却に至ってしまうこともあり得ます。
このような営業電話がきた際、
少しでも「売ってみようかな」と思ったオーナー様は
別の不動産業者に第三者の意見を聞いてみることをお勧めします。
ケース②
執拗かつ頻繁にかかってくる営業電話
全く売る意思が無いのにも関わらず、何度もかかってくる電話。
わざわざ時間をかけなくても、すでに売却物件は市場にたくさんあります。
ではなぜ電話してくるかというと、より安く買い叩き転売して利益を得るためです。
そのため、そもそも売る気のない人にアプローチして売却を促し、
買取業者に流すというケースが非常に多いです。
しつこい電話や訪問にお困りの際は、
まず「売却する気はない」とはっきりと意思表示をし、
それでも改善されない場合は国土交通省等の窓口に相談するといいでしょう。
①・②のケースともに、当社管理物件のオーナー様であれば
ご相談可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
当社は管理専門ですが、提携業者に売買仲介会社や買取会社もあり
迅速に連携がとれますので査定も無料で行うことができます。
先日も、オーナー様からご相談のお電話がありました。
お話を伺うと、ある金額で仲介業者を通して売却をご検討中とのことでした。
そこで、提携会社へ繋げたところ、その会社で買い取ることができ、
結果オーナー様は仲介手数料の数十万円分が浮きました。
売却はそのときの市場価格やご自身のローン残債等、
複合的に判断してタイミングを計る必要がありますので
上記のような件が全てではありませんが、
ご相談はいつでも可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
賃貸住宅管理業登録のお知らせ
以前オーナー様向けコラム（記事リンク）でお知らせしたとおり
今年の6月15日より、管理戸数が200戸以上ある業者は
2022年6月までに国土交通大臣の登録が必須になりました。
このたび弊社でも賃貸住宅管理業登録を申請し、
承認・登録されましたのでご報告いたします。
登録年月日：令和3年8月13日
賃貸住宅管理業登録番号：国土交通大臣（1）第520号
有効期間：令和3年8月14日から令和8年8月13日まで
引き続き、適正な賃貸管理業務の実施に努めてまいります。
何卒よろしくお願い申し上げます。
夏のウォーターサーバー申込キャンペーン【限定特典有り】
当社管理物件のオーナー様・入居者様やそのご友人に、
アクアクララのウォーターサーバーをお得な特典付でご利用いただけるようになりました！
アクアクララの水は1000万分の１㎜の極小浄化孔フィルター「RO(逆浸透)膜」でろ過しており、
不純物をほとんど取り除いた純水(H₂O)に限りなく近い安全なお水です。
特典内容
キャンペーン期間：2021年9月30日お申込み分まで
1. 【新規お申込み特典】初回999円スタート
・あんしんサポート料：無料
・ウォーターボトルレギュラー(12L)２本：999円
・無料ボトルチケット４枚プレゼント
2. 必ずもらえるプレゼント
・おうちで手軽に炭酸ライフ
ソーダストリーム ジェネシス v2
又は
・スムージーでおいしく栄養補給
ティファール ミックス＆ドリンク ネオ シルバー
どちらかお好きな商品をプレゼント！
3. 【当社限定特典】アマゾンギフト券5,000円分プレゼント
全て併用可能です。
条件等の詳細は添付のPDFファイルよりご確認ください。
サーバータイプは用途・インテリアに合わせて４種類から選べます！
お問い合わせ・お申込みは
お電話0120-920-235
または
こちらのフォームから
【ご入居者様向け】エアコンが故障？と思ったら
８月になり、猛暑日が多くなりました。
コロナ禍の今年は在宅時間が増え、エアコンの使用時間が例年より長くなる人も多いのではないでしょうか。
今回は、エアコンの不具合の対処法をご紹介します。
・風が出てこない
→動作不良の可能性があるため、本体の電源プラグの入れ直しを行ってください。
・しばらくすると、すぐに止まってしまう
→室内温度が設定温度に近くなると止まりますので、設定温度を下げて風が出るか確認してください。
・臭いがする
→お部屋の生活臭がエアコンに蓄積し、匂いが出る場合があります。
生活臭は、しばらく運転すると消える場合もあります。
フィルター清掃を行うか、窓を開けて2～3時間冷房運転して様子を見てください。
それでも改善しない場合は、エアコンクリーニングをおすすめします。
※エアコンクリーニングの費用はご入居者様のご負担となります。
・エアコン本体から水が漏れる
→室外機についているドレンホースから水が排水されているか確認しましょう。
水漏れの原因のほとんどはドレンホースの詰まりです。
ドレンホースに、ホコリや落ち葉などのゴミが詰まり、外に排出されるはずの水が室内機に逆流し、水漏れが起こります。
ドレンホースを塞いでいる原因を取り除き、排水できるようにしましょう。
・設定温度を調整しても風がぬるい
→室外機が原因かもしれません。
まず、室外機周辺に植木鉢など、なにか物を置いている場合、
それらの物を別の場所に動かし、室外機周辺には何も置かないようにしましょう。
また、直射日光に当たる場所に室外機がある場合、すだれなどで日光を遮断するようにしましょう。
上記で改善されない場合や、ランプが点灯する・エラー番号が表示される・異常音がする等、故障している可能性がありましたら、一度当社までご連絡ください。
ご連絡の際は、エアコン本体に貼ってあるシールに記載の「メーカー・型番・製造年」をお伝えください。
【オーナー様向け】賃貸管理業者の登録制度って？
今年の6月15日から、賃貸管理業務に関する新たな法律が施行されました。
近年、単身世帯や外国人居住者の増加を背景に
賃貸住宅の需要が高まる一方で、自ら管理をするオーナーは減少し、
管理業者に管理を任せるオーナーが増加しております。
しかし、宅地建物取引業にあるような認可制度はこれまで無く、
管理業者と、オーナーや入居者とのトラブルは社会問題にまで発展しました。
登録制度と業務の義務付けを法律化することにより、
質の高い管理業者を増やすとともに、
悪徳業者の線引きをオーナーと入居者がしやすい環境を整備するという狙いがあります。
今回は「管理業務に関する規制」の主な内容を見ていきましょう。
◆登録制度
管理戸数が200戸以上ある業者は、2022年6月までに国土交通大臣の登録が必要になります。
もちろん、管理戸数200戸未満の業者でも登録は可能ですので、
管理を依頼する際は、登録業者かどうかもチェックポイントになります。
（※弊社は現在登録申請中ですので、認可が下り次第、HPにてご案内いたします。）
◆義務付けられる業務
①業務管理者の配置
事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置しなければなりません。
②管理受託契約締結前の重要事項の説明
具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明しなければなりません。
③財産の分別管理
預かり家賃等について、資本金等の自己の固有の財産等と口座を分けて管理しなければなりません。
④定期報告
業務の実施状況等について、オーナーに対して定期的に報告しなければなりません。
賃貸住宅の管理業務の範囲は多岐にわたり、複雑化しています。
それに伴い、賃貸管理業務に高い専門性が求められる時代になっています。
ただ単に「管理手数料」が安いからといった目線ではなく、
安心して任せられる会社なのか見極める必要があります。
弊社では、従業員の半数以上が「賃貸不動産経営管理士」の資格を持ち、
重要事項説明や契約書締結も全てオンラインで完結、
収支状況も専用アプリでいつでも確認することができます。
現在管理会社を探しているオーナー様、お気軽にご相談ください。
年末年始休暇のお知らせ（12/29～1/3）
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら2020年12月29日(火)～2021年1月3日(日)は休業日とさせていただきます。
なお、2020年1月4日（月）より通常営業いたします。
ご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。
明成不動産管理株式会社
※弊社管理物件のご入居者様で、鍵紛失・給湯器故障などの緊急対応が必要な方は下記詳細情報ご確認ください。
※仲介業者様は専用ページをご確認ください。
【ご入居者様向け】火災保険の更新をしないとどうなる？
当社管理物件の賃貸借契約では入居者の皆様に
「火災保険への加入」を義務づけています。
ときどき入居者様から
「更新しなくてもいいですか？」
とお問い合わせを受けることがありますが、
「入居者様ご本人のためにも、加入必須です」とお答えしています。
では、具体的にどんなときに必要になってくるのでしょうか。
今回は更新をしなかった場合のリスクや、
意外と知られていない補償範囲についてご紹介します。
①火事が起こった場合
例えば、隣の部屋からの出火で、自分の部屋が焼けてしまったら。
被害は建物はもちろん、衣服や家電製品などの私物にも及ぶでしょう。
隣の部屋が明らかな出火元だとしても、
それが故意または重過失によるものでなければ、
隣人は法的には損害賠償責任を負うことはありません。
家財対象の火災保険に加入していれば、
加入金額に応じて、衣服や家電製品などの物的損害については補償されます。
逆に言えば、火災保険の更新を忘れていたら、
たとえもらい火であったとしても、失った私物等は
すべて自分で買いなおさなければいけません。
また、もし自分が誤って火事を出してしまった場合は、
自らの家財を失うだけでなく、
家主に対しても賠償責任が発生します。
こうしたリスクに備えるのが火災保険に含まれる
「借家人賠償責任保険」です。
借家人賠償責任保険では、不測かつ突発的な事故で
部屋の設備を壊してしまった場合の修理費用等が補償されます。
②日常生活で誤って他人に被害を与えた場合
例えば、入居者様が水漏れを起こして
下の部屋が水浸しとなった場合などの損害賠償を補償します。
これが、火災保険に含まれる「個人賠償責任保険」です。
自転車に乗っていて、事故により他人をケガさせてしまった場合の
被害者に対する損害賠償金や訴訟費用も補償範囲となっているものがほとんどです。
大阪府ではこのような自転車保険の加入が義務付けされていますので、
自転車に乗られる方は今一度加入状態をご確認ください。
上記の他に、鍵が盗難にあった際のシリンダー交換費や、
部屋内の通貨等が盗難にあった場合の補償がある火災保険もあります。
このように、たとえ賃貸借契約上で義務付けされていなくても、
加入していると万が一のときに役立つのが火災保険です。
当社管理物件のご入居者様で、更新を忘れてしまっていた場合や、
加入詳細が知りたい方は一度お問い合わせください。
◆ご入居者様はLINEからもお問い合わせが可能です。
（現在の手動対応時間：平日10：00～18：00）
【借主（事業者）様向け】家賃支援給付金について※7/15更新
新型コロナウイルス感染症により、収入が減少した団体を対象に、
家賃等の賃料を支援する「家賃支援給付金」の概要が発表されました。
7月14日から申請受付開始となります。
※情報は2020年7月15日時点のものになります。
＊＊＊
事業用の土地・建物の賃料が対象です。
居住用（入居者様）はこちらをご確認ください。
＊＊＊
◆支給対象（①②③すべてを満たす事業者）
①資本金10億円未満の中堅企業、中小企業、小規模事業 者、フリーランスを含む個人事業者※
※医療法人、農業法人、NPO法人、社会福祉法人など、会社以外の法人も幅広く対象。
②5月～12月の売上高について、
・1ヵ月で前年同月比▲50％以上 または、
・連続する3ヵ月の合計で前年同期比▲30%以上
③自らの事業のために占有する土地・建物の賃料を支払い
◆給付額
法人に最大600万円、個人事業者に最大300万円を一括支給。
⇒算定方法：申請時の直近1ヵ月における支払賃料（月額）に基づき算定した給付額（月額）の6倍
詳しくは家賃支援給付金ポータルサイトをご覧ください。
https://yachin-shien.go.jp/index.html
【ご入居者様向け】新型コロナウイルスの影響による各種相談窓口
ご入居者様向けの相談窓口は以下のとおりです。
※情報は2020年5月13日時点のものになります。
◆居住中のお部屋の家賃の支払いが困難
⇒厚生労働省 「住居確保給付金」
https://www.hatomark.or.jp/topics/3083
対象者には３ヵ月～9ヵ月の家賃相当額が支給されます。
相談窓口はお住まいの市町村の自立相談支援機関となっております。
下記よりお調べください。
https://www.jpm.jp/hoshou/consult/list.php
※当社管理物件のご入居者様で申請される際、
貸主又は管理会社の印が必要な書類がある方は当社までご郵送ください。
内容を確認のうえ、対応いたします。
◆その他
⇒首相官邸 お役立ち情報
https://www.kantei.go.jp/jp/pages/coronavirus_index.html