【オーナー様向け】物件の囲い込みって？賃貸募集の落とし穴に注意！
物件をお持ちのオーナー様にとって重要なことは、
「空室期間をどれだけ短く出来るか」かと思います。
今回は空室問題に大きく関わる、
賃貸募集時の意外な落とし穴「物件囲い込み」について紹介します。
◆物件の囲い込みって？
仲介店舗を持つ不動産会社がオーナー様から
賃貸募集の依頼を受けた際に、
レインズ等の業者間サイトに物件情報を載せず
他の不動産会社に情報を流さない行為を囲い込みと呼びます。
自社で入居付けを行い、仲介手数料をとりたいために
他社の仲介が物件を紹介できないという状態にするのです。
◆なぜこれが落とし穴になるのか
いくら大手で店舗を沢山持っていたとしても、
全ての不動産会社の数に比べたら少ないものです。
例えば全国にFC店を含めて480店舗以上ある
大手仲介業者の三ノ宮駅付近の店舗数は2件。
それに対して三ノ宮駅付近の全体の仲介店舗数47件も！
(※2022年1月時点のSUUMO掲載情報参照)
三ノ宮駅の物件を所有していても、
大手チェーン１社に募集依頼するだけでは
96％もの近隣仲介業者に
情報が行き渡らない可能性があるということです。
全てのチャンスを逃がさず、出来るだけ多くの仲介業者が
お客様に物件を紹介出来てこそ、早めに入居者を見つけることができます。
そこで囲い込みをされて、紹介できる仲介が少ないのでは、
入居者を決めるスピードがグンと落ちてしまいます。
◆囲い込みを避けるには？
店舗を持つ業者の全てが囲い込みを行うとは限りませんが、十分に気を付けたいのは事実。
店舗を持たず、自ら入居付けを行わない管理専門の会社であれば囲い込みの不安はありません。
当社は管理専門の会社ですので、レインズはもちろん、
大手のポータルサイトや、24時間内見予約・入居申込ができる業者間サイトに
全ての募集物件を掲載しています。
また、入居状況など物件情報に変更があった際の即時更新や、
何も変更が無くても週に１度は内容の確認をして更新を行い、
定期的に仲介業者に情報が行き渡るよう徹底しております。
さらに、WEBだけでなく担当者が実際に近隣の業者を訪問し
物件の紹介と共に市場動向をヒアリングして募集施策を実行しています。
チャンスを逃さないためのこういった業務が、
空室期間を短くし、入居率を高く保つ秘訣になっています。
現在空室でお困りのオーナー様
相談は無料ですので、
ぜひお気軽にお問合せください。
（0120-920-235）
年末年始休暇のお知らせ（12/29-1/4）
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら2021年12月29日(水)～2022年1月4日(火)は休業日とさせていただきます。
なお、2022年1月5日(水)より通常営業いたします。
ご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。
※弊社管理物件のご入居者様で、鍵紛失・給湯器故障などの緊急対応が必要な方は下記ご確認ください。
※仲介業者様はイタンジＢＢから募集物件確認・内見予約・入居申込が24時間可能です。
住宅設備機器不足に関してのご案内
平素より弊社管理にご協力いただきありがとうございます。
さて、各種報道にございますように、世界的な半導体の需要ひっ迫に加え、新型コロナウイルス感染症による、東南アジア諸国でのロックダウンの影響により、住宅設備機器の不足が大変深刻化しています。
特に給湯器・浴室暖房乾燥機に関しては、設備修理業者における交換製品在庫が底を突いており、各メーカーからの製品供給についても、多くの機種において入荷の見通しがついていない状況でございます。
このような状況下において、製造年次の古い給湯器等の故障が発生すると、修理に要する期間が長期化し、ご迷惑をおかけすることが予想されます。
なお、その他の住宅設備機器についても、欠品・納期遅延が発生しており、修理完了まで時間を要する場合がございます。
弊社といたしましては、可能な限り皆様にご迷惑をおかけすることがないよう、善処してまいりますが、諸般の事情をご理解いただき弊社対応にご理解賜りますよう、何卒お願い申し上げます。
明成不動産管理株式会社
【オーナー様向け】4月から成人年齢が18歳に！不動産への影響は？
2022年4月1日から、成人年齢が18歳に引き下げられます。
18歳や19歳は、一人暮らしをはじめることが多いタイミング。
不動産オーナー様もこの法改正に無関心ではいられませんので、詳しくご紹介いたします。
ポイント①できること・できないこと
成人年齢が18歳に引き下げられても、20歳になるまでできないことはたくさんあります。
18歳からできること
・契約の締結
-部屋を借りる
-携帯電話を買う
-クレジットカードをつくる
-ローンを組む など
・国家資格の取得
-公認会計士
-司法書士
-医師免許
-宅地建物取引士 など
・10年用パスポートの取得 など
20歳まではできないこと
・喫煙
・飲酒
・競馬などの公営ギャンブル
・大型・中型自動車運転免許の取得 など
また、国民年金の加入が義務づけられる年齢も20歳のままです。
ポイント②未成年と成年の違い
未成年者が契約をする場合は親など親権者の同意が必要です。
同意がない契約は原則として取り消すことが可能ですので、
未成年者が「部屋を借りたい！」となった場合、
不動産業者は必ず親権者同意書を求めます。
成年（成人）になると、契約時に親などの同意を必要としません。
本人の意思でさまざまな契約を一人で結べます。
ただし、成年が結んだ契約は自由に取り消すことができず、
契約から生じる責任も果たさなければなりません。
18，19歳の賃貸借契約はほとんどが「はじめての一人暮らし」でしょう。
熟考せずに契約してしまい、
「実際住んでみたら狭かった」「家賃が高すぎた」となって
短期間で引っ越されたり、家賃の滞納が発生すれば
オーナー様の損失になってしまいます。
そんな事態を避けるために、不動産オーナー様にお勧めしたいことは２つです。
1.親御さんに連帯保証人になってもらう
2.保証の手厚い家賃保証会社への加入を必須にする
親御さんに連帯保証人になってもらえれば、
契約物件や家賃へのチェックが入るので、
相談した上で契約に至るでしょう。
また、家賃保証会社に加入していれば
滞納があってもオーナー様へは
毎月定日に家賃が振り込まれるので安心です。
しかし、家賃保証会社との提携は個人ではできないことがほとんどです。
現在自主管理で不動産管理会社に任せておらず、
お困りのオーナー様はお気軽にご相談ください。
日本賃貸住宅管理協会への入会のお知らせ
この度弊社は、公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会(略称：日管協)へ正会員として入会いたしました。
日管協は、賃貸住宅が住生活の安定の確保及び向上の促進において重要な役割を担っていることに鑑み、賃貸住宅における健全かつ専門的な運営・管理業務の確立並びに普及を通じて、賃貸住宅市場の整備・発展を図り、豊かな国民生活の実現に寄与することを目的とする団体です。
今後は会員として、研修への参加やネットワークの活用をし、さらなるサービスの向上に努めてまいります。
「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会(略称：日管協)」について
URL: https://www.jpm.jp/
【ご入居者様向け】賃貸の騒音トラブルどう解決する？
賃貸マンションを管理をしていると必ず起きるのが騒音問題です。
ひとえに「騒音」と言っても、種類はさまざまです。
話し声や足音、音楽やドンドンといった物音まで。
さらにコロナ禍で騒音のお困りごと相談は増大。
弊社の2020年の対応件数は前年の倍以上になりました。
在宅時間が増えたことで、今までより家でTVや動画を見る機会が増えたり
逆に今までは気に留めていなかった音に敏感になったりする人が多くなったのでしょう。
ある程度の生活音は共同住宅である以上、
仕方がないものですが度が過ぎると日々のストレスに繋がるほか、
放っておくと大きなトラブルになる恐れもありますので、
深刻化する前に対処することが重要です。
弊社管理物件入居者様で
「あんしんサポート24」の会員の方には心強いサービスがございます。
その名も
近隣トラブル相談窓口「Mamorocca（マモロッカ）」
警察OB･OGを中心とした専門相談員が、
警察ではなかなか介入しづらい近隣トラブルの解決を支援します。
実際に様々な現場を経験した元警察官ならではの視点で、
解決に向けたアドバイスをしたり、必要な場合には現地に出向くことも。
騒音トラブルだけでなく、不法侵入・窃盗被害やDV・ストーカー被害などのご相談も可能です。
「警察に連絡すべきかわからない」
「警察に言ったけどしっかり対応してくれるか不安」
そんなときは、マモロッカまでご相談ください。
会員の方は
お電話（0570-007-001）
または
こちらのお問合せフォームからご相談ください。
サービス詳細：https://r-payment.co.jp/forpersonal/
会員でない入居者様は、騒音問題が発生したら
まずは弊社または建物管理会社へご相談ください。
騒音元に直接注意しにいく等の行為は
トラブルになる可能性がありますのでお避けください。
「何月何日」「何時ごろ」「どんな音が」
「どの辺りから」聞こえてくるのかを教えていただき、
内容に応じて適切に対応いたします。
また、「あんしんサポート24」に加入することも可能です。
ご希望の方はお電話（06-6575-7056）またはこちらからお問い合わせください。
臨時休業のお知らせ（11/1-11/4）
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら、社員研修に伴い
2021年11月1日(月)～2021年11月4日(木)は休業日とさせていただきます。
なお、2021年11月5日(金)より通常営業致します。
弊社管理物件のご入居者様で、不具合が発生した場合はページ下部をご確認ください。
仲介業者様は専用ページまたはイタンジＢＢをご確認ください。
ご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。
明成不動産管理株式会社
秋冬のウォーターサーバー申込キャンペーン
当社管理物件のオーナー様・入居者様やそのご友人に、
アクアクララのウォーターサーバーをお得な特典付でご利用いただけます！
アクアクララの水は1000万分の１㎜の極小浄化孔フィルター「RO(逆浸透)膜」でろ過しており、
不純物をほとんど取り除いた純水(H₂O)に限りなく近い安全なお水です。
特典内容
キャンペーン期間：2022年3月末日お申込み分まで
1. 【新規お申込み特典】初回999円スタート
・あんしんサポート料：無料
・ウォーターボトルレギュラー(12L)２本：999円
・無料ボトルチケット４枚プレゼント
2. 必ずもらえるプレゼント
・おうちで手軽に炭酸ライフ
ソーダストリーム ジェネシス v2
又は
・好きなものを好きなときに
Amazonギフト券 5,000円分
どちらかお好きな商品をプレゼント！
１と２は併用可能です。
サーバータイプは用途・インテリアに合わせて４種類から選べます！
詳細のお問い合わせ・お申込みは
お電話0120-920-235
または
こちらのフォームから
【オーナー様向け】管理会社をまとめるメリット・デメリット
複数の物件をお持ちのオーナー様は、それぞれの物件で管理会社が異なり
あちらこちらから電話や書類がきて混乱された経験があるのではないでしょうか。
賃貸管理会社は原則、変更が可能ですので
ひとつの会社にまとめて管理をお願いすることもできます。
しかし、
「なんとなく手続きが大変そう・・・」
「今の管理会社に話しづらい」
と、家主様は不安に思われるかと思います。
今回は、賃貸管理会社をまとめるメリットやデメリット、
変更の手順について紹介します。
◆管理会社を統一するメリット・デメリット
まずメリットとしては
・物件の家賃送金や空室状況がまとめてわかる
・連絡窓口がひとつになるので負担が減る
・管理料金面で安くなることがある
が挙げられます。
弊社では、オーナー様専用アプリを導入しておりますので
毎月の送金明細や募集状況はアプリひとつで全て確認でき、
確定申告に必要な年間収支データもすぐに出力できます。
また、家賃送金の際に振込手数料が差し引きされる場合は
管理会社を統一することでその負担が減ります。
（ちなみに弊社は家賃振込手数料オーナー様負担0円です!!）
一方でデメリットもあります。
管理会社を変更することで、入居者様に振込先変更等の負担がかかったり、
家賃保証会社の契約が切れてしまうことがあります。
また、手続きがしっかりと行われていないと、旧賃貸管理会社とトラブルになることも・・。
管理会社を変更する際は、手続きを円滑丁寧に行うことが重要となります。
弊社はさまざまな賃貸管理会社からの変更手続きの実績がありますので、
家賃保証会社を継続させる方法などのノウハウが蓄積されております。
また、法改正で必須になった管理契約の重要事項説明や契約書の交付も
全てオンラインで完結できるよう、システムを整備しています。
弊社に管理替えをする際は以下のような流れになります。
◆変更の手順
①お問い合わせ
お電話かフォームからお受けしております。
弊社の管理委託契約内容のご説明と、
オーナー様の物件や現在の管理契約についてヒアリングをいたします。
無理に契約させることは一切ございませんので、お気軽にお問合せください。
②重要事項説明
弊社の契約内容にご納得いただきましたら、重要事項説明を行います。
③現管理会社への連絡
今の管理契約を解除するために連絡を行います。
先方に規定の無い限りは弊社で全て対応いたします。
④委託契約
管理委託契約の締結が完了次第、弊社から入居者様・保証会社へ変更の連絡を行います。
⑤送金開始
家賃の送金が開始されれば無事変更完了です。
送金明細は毎月アプリで確認することができます。
ややこしいように思えるかもしれませんが、
基本オーナー様にしていただくのは弊社とのやり取りのみですのでご安心ください。
移行期間は、現管理会社との契約に規定が無い限り、おおよそ１～３か月ほどで完了いたします。
管理会社を変更したいオーナー様はもちろん、
現在自主管理で管理会社に任せておらず
お困りのオーナー様もお気軽にご相談ください。
（0120-920-235）
【オーナー様向け】注意すべき物件売却の営業電話とは？
投資用不動産を持つと、見知らぬ不動産業者から
「物件を売りませんか？」といったＤＭが届いたり、
営業電話がかかってくることがあります。
近年、都心部にある投資マンションは大きな人気を集めており
業者は売買仲介をして手数料を儲けるためや
高く売れる物件を安く仕入れるために
日々電話や訪問営業をしてオーナー様と媒介契約を結ぼうとします。
オーナー様が物件売却の意思があり
満足のいく取引が出来れば良いのですが、
中にはトラブルや不満の種を抱える業者も数多くいますので
どういったところに注意すべきかを紹介いたします。
ケース①
「あなたが所有しているマンションを買いたい人がいる」と言ってくる営業マン
実はこれ、はやく契約を結びたいがための嘘の場合がほとんどです。
「すぐに売れるなら・・・」と専任媒介契約にサインしたものの、
購入希望者はキャンセルになったと知らされ、
あれよあれよと相場より安い価格で売却に至ってしまうこともあり得ます。
このような営業電話がきた際、
少しでも「売ってみようかな」と思ったオーナー様は
別の不動産業者に第三者の意見を聞いてみることをお勧めします。
ケース②
執拗かつ頻繁にかかってくる営業電話
全く売る意思が無いのにも関わらず、何度もかかってくる電話。
わざわざ時間をかけなくても、すでに売却物件は市場にたくさんあります。
ではなぜ電話してくるかというと、より安く買い叩き転売して利益を得るためです。
そのため、そもそも売る気のない人にアプローチして売却を促し、
買取業者に流すというケースが非常に多いです。
しつこい電話や訪問にお困りの際は、
まず「売却する気はない」とはっきりと意思表示をし、
それでも改善されない場合は国土交通省等の窓口に相談するといいでしょう。
①・②のケースともに、当社管理物件のオーナー様であれば
ご相談可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
当社は管理専門ですが、提携業者に売買仲介会社や買取会社もあり
迅速に連携がとれますので査定も無料で行うことができます。
先日も、オーナー様からご相談のお電話がありました。
お話を伺うと、ある金額で仲介業者を通して売却をご検討中とのことでした。
そこで、提携会社へ繋げたところ、その会社で買い取ることができ、
結果オーナー様は仲介手数料の数十万円分が浮きました。
売却はそのときの市場価格やご自身のローン残債等、
複合的に判断してタイミングを計る必要がありますので
上記のような件が全てではありませんが、
ご相談はいつでも可能ですので、お気軽にお問い合わせください。